Дефицит квартир... И денег на их покупку :: Хартыя'97 :: Навiны

Обычно к середине весны цены на вторичном рынке недвижимости и рынке аренды стабилизируются. Вопреки ожиданиям риэлтеров и покупателей, в этом году цены не только не остановились, но и продолжают расти.

Напомним, что пик падения цен на квартиры вторичного рынка пришелся на 2000г. - тогда было много новых квартир, построенных за средства льготных госкредитов. Затем продажа такого жилья на три года после погашения кредита была запрещена президентским указом, в результате чего рынок значительно сузился и цены поползли вверх. В течение 2002г. это движение заметно активизировалось: по оценке заместителя директора агентства недвижимости «Филарх» Валентины Жбановой, за прошедший год прирост цен составил 25-30%. «Надо полагать, это несопоставимо с ростом доходов подавляющего большинства наших граждан за этот же период», - отметила она. Поэтому особым спросом пользуются дешевые одно- и двухкомнатные квартиры, и их дефицит на рынке ощущается особенно остро.

В отличие от многих европейских стран, события в Ираке, по мнению Жбановой, не повлияли на ценовые тенденции на белорусском рынке недвижимости. «Отнюдь не риторический вопрос - доллары или евро? - с началом военных действий в Ираке москвичи, например, решили в пользу недвижимости, - отметила она. - Это привело к росту цен на рынке жилья российской столицы. Что касается нашего рынка недвижимости, то пока еще можно говорить о том, что неуверенность в надежности валютных накоплений у нас не стала причиной роста цен». Также невелик круг белорусских клиентов, которые покупают квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду. Риэлтеры отмечают, что главной задачей, которую решают белорусские клиенты агентств недвижимости, до сих пор остается банальная проблема улучшения собственных жилищных условий.

Цены на квартиры в микрорайонах приблизились к уровню докризисного 1998г., чего нельзя сказать о ценах на жилье «сталинского» типа в центре, что связано с появлением на рынке элитного жилья в престижных районах.

При этом некоторые районы белорусской столицы можно отнести к категории «малоподвижных» - в первую очередь, это центр города, где одно- и двухкомнатные квартиры в домах «сталинского» типа представлены очень незначительно, а также Уручье, район улиц Могилевской, Маяковского и район велозавода. Более активны в этом отношении новые микрорайоны Малиновка и Сухарево Фрунзенского района Минска - этот район в принципе самый большой в городе, и здесь в последние годы активно велось строительство.

Совершение сделок с недвижимостью - дело тонкое и деликатное, однако некоторое проблемы продавцов квартир уже стали типичными. К примеру, продавая большую квартиру в таком районе, продавец чаще всего намерен купить квартиру здесь же. Однако в сложившейся ситуации поиск подходящих вариантов может затянуться надолго. По словам Жбановой, если раньше клиенту можно было предложить в одном районе до 15 квартир, то теперь - в лучшем случае три-пять. Особенно тяжело решать проблему разъезда в случае, если клиент располагает незначительными средствами для доплаты за новую квартиру или не имеет их вовсе. Тогда, по мнению специалистов, все же придется сменить привычный район на менее престижный.

Как отметила Валентина Жбанова, еще одной проволочкой в сделке с недвижимостью становятся проблемы с документами. Они могут быть разной степени тяжести - от просроченного гражданского паспорта до утраченного свидетельства о рождении и неподтвержденной смены фамилии. К примеру, если фамилия была изменена за пределами Беларуси, нотариусу и налоговому инспектору невозможно проследить родство клиента при вступлении им в права наследования, равно как и при акте дарения недвижимости без подтверждения родства. В обоих случаях новоявленному владельцу придется либо срочно искать необходимые документы, либо платить налоги.

Одной из самых свежих проблем, с которыми сталкиваются продавцы квартир, стала самовольная перепланировка. Продавцы часто торопятся выставить жилье на продажу, не узаконив все изменения той планировки квартиры, которая зарегистрирована в БРТИ. Например, любой работник БРТИ обратит внимание даже на отсутствие встроенного шкафа в «сталинском» доме и потребует либо узаконить перепланировку, либо вернуть квартиру в исходное состояние. И тот факт, что в этом подъезде современный шкаф взамен старого появился в каждой второй квартире, отнюдь не станет оправдательным аргументом.

Аренда в складчину

По оценке директора агентства недвижимости «Престиж» Инессы Труханович, за последние полгода среди арендаторов квартир в Минске заметно меньше стало студентов и молодых семей, а также иностранных бизнесменов. «Для первой категории снимать квартиру становится не по силам, а бизнесмены, наверное, реже приезжают в Беларусь», - считает она.

По данным агентства «Престиж», средняя цена на аренду однокомнатной квартиры в Минске составляет $80, двухкомнатной - $100, трехкомнатной - $120-130. Стоимость коммунальных услуг в эту цену обычно не входит. С момента резкого повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вопрос о том, кто их оплачивает - жилец или хозяин, - решается при заключении договора.

Рост стоимости ЖКУ расширил предложение на рынке аренды комнат, и «коммунализация» многокомнатной квартиры, когда владелец сдает комнаты двум разным семьям, теперь совсем не редкость. Жить коммуной становится выгодно и студентам. На рынке аренды ситуация такова, что цены на некоторые двух- и трехкомнатные квартиры (в зависимости от их расположения и степени качества) почти сравнялись - около $100. Практически исчез спрос на пригородные коттеджи: если еще полгода назад были заявки на очень дорогие квартиры еврокласса (от $1-1,5 тыс.) и коттеджи (от $2 тыс.), то теперь таких клиентов просто нет.

Однако, несмотря на сокращение количества платежеспособных арендаторов, владельцы квартир держат заявленные цены, и тенденции к их снижению, по словам Труханович, нет на всех сегментах рынка аренды.

После повышения арендных ставок и ставок единого налога ощутимо выросли расходы предпринимателей, торгующих в крупных торгово-выставочных центрах. Если учесть, что президентский декрет требует от тех из них, кто имеет более трех наемных работников, образовать юридическое лицо, многие предпочли приобрести помещения под небольшие магазины в собственность. По оценке экспертов, количество таких покупателей за последние полгода увеличилось вдвое. Сложившаяся ситуация еще достаточно выгодна для тех, кто обдумывает крупную покупку: несмотря на увеличение спроса, цены на торговые площади не отреагировали заметным повышением. По данным агентства «Престиж», в зависимости от места расположения помещения квадратный метр торговой площади в Минске стоит $330-600. Инесса Труханович считает, что сейчас подобрать подходящее нежилое помещение можно довольно быстро - предложение есть. Дефицит ощутим лишь в сегменте небольших офисных помещений (до 30 кв. м) с хорошим ремонтом в центре города.