Риэлтерам светит лицензирование :: Хартыя'97 :: Навiны

По инициативе Министерства юстиции подготовлен проект постановления Совета министров, согласно которому риэлтерская услуга включается в состав деятельности по оказанию юридических услуг и, соответственно, подлежит лицензированию. В обосновании необходимости принятия этого проекта говорится, что начинающая формироваться система госрегистрации недвижимого имущества "к сожалению, не способна в данный момент обеспечить должный уровень правопорядка в области сделок с недвижимостью", а государственный контроль за риэлтерской деятельностью недостаточен, чтобы гарантировать защищенность потребителей риэлтерских услуг.

Но эти доводы, как оказывается, далеко не бесспорны. Например, председатель Комзема Георгий Кузнецов, отвечая на вопрос обозревателя "БР", высказал несогласие с заключением Минюста относительно правоспособности действующей системы регистрации недвижимости. И даже предположил, что, давая такую оценку, министерство, возможно, пытается отыграться за упущенную возможность возглавить эту систему.

Г. Кузнецов рассказал, что после принятия Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" президенту и правительству предстояло решить, какое из ведомств станет главным государственным органом по регистрации. На эту роль претендовали Минжилкомхоз, Комзем и Министерство юстиции.

Может быть, последнее и возглавило бы новую систему регистрации прав на недвижимость по примеру того, как сделано в России, где регистрацию сделок и прав отдали юридическому ведомству и где гражданин идет регистрировать земельный участок к землеустроителю, имущество — в БРТИ (они так и остались), а права — в регистрационную палату при Минюсте. Но у нас, по словам Г. Кузнецова, российскую систему признали нерациональной.

Во-первых, она неудобна для людей. Во-вторых, белорусский закон ставит в основе недвижимости земельный участок. А это предполагает, что орган по регистрации должен заниматься и землей, и строениями на ней. "Когда мы показали, что такое кадастровый план участка, координаты его и т. д., в Минюсте сказали, что они не смогут это делать. На что мы ответили, что сможете, если наш комитет заберете в состав своего министерства", — пояснил Г. Кузнецов. И далее предположил, что, поскольку решение было все-таки принято в пользу Комзема, то, может быть, в министерстве, "чтобы нам шпильку вставить, так и написали в своем обосновании". "Но я считаю, что все будет нормально", — пообещал председатель комитета.

В то же время Г. Кузнецов напомнил, что по закону государственный регистратор и предприятия по регистрации несут материальную ответственность за регистрационные и предшествующие регистрации действия. Если в результате этих действий будет нанесен моральный или материальный ущерб гражданину или юридическому лицу, то пострадавшему гарантируется компенсация. Компенсационные выплаты должны осуществляться из специального фонда, создание которого также предусмотрено законом.

Риэлтер (предприниматель или фирма) тоже принимает на себя ответственность, но только в рамках своих договорных обязательств (точнее, в пределах стоимости оказанной услуги), которые вовсе не обязывают риэлтера компенсировать клиенту его материальные и моральные издержки в случае признания сделки недействительной. Как показывает судебная практика, если дело доходит до суда, то вопрос, как правило, решается между сторонами сделки — продавцом и покупателем, а риэлтеру достается роль свидетеля (в лучшем для истца случае).

Упомянутый проект постановления в этом смысле тоже ничего не меняет (если не считать того, что у риэлтеров появится еще один контролер — Минюст). А иначе и быть не может, потому что риэлтер — это всего лишь посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором, заказчиком и инвестором. И если тот же заказчик, пусть даже в сговоре с посредником, "надувает" инвестора, давая подписать сомнительный договор о долевом строительстве, то инвестор может подать в суд только на заказчика, а не на посредника. Последний же может понести наказание лишь в том случае, если факт сговора будет доказан в суде.

Тему безопасности сделок можно продолжать до бесконечности. Но самое главное в ней то, что абсолютную безопасность обеспечить невозможно. Точнее, можно, но это будет стоить тому же покупателю огромных денег. А чтобы минимизировать эти расходы и максимально обезопасить сделки, в большинстве государств существует система страхования сделок, действуют специальные фонды (причем не обязательно государственные), применяются безопасные схемы расчетов между участниками сделок и т. д. Беларусь тоже когда-нибудь к этому придет.

В Министерстве экономики также пока не поддерживают идею введения лицензирования риэлтерских услуг спустя чуть более полугода после его отмены. Во всяком случае, статистика не подтверждает, что качество услуг резко ухудшилось. Так, за период с августа 2002 г. по август 2004 г. в РУП "Институт недвижимости и оценки" при Минэкономики поступило и рассмотрено 43 заявления и жалобы от граждан, в том числе 2 жалобы анонимные и не подлежащие рассмотрению. По результатам проведенных проверок в 21 случае установлены объективность и обоснованность претензий обратившихся граждан: в 3 случаях действие сертификатов соответствия агентств недвижимости, некачественно оказавших услугу, аннулировано, в 4 случаях — приостановлено, в остальных 14 случаях претензии потребителей были удовлетворены, о чем свидетельствуют их расписки. При этом основная часть жалоб из указанного количества пришлась на период, когда риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, то есть на август 2002 г. — декабрь 2003 г.

Во-вторых, как считают в Минэкономики, лицензирование может затормозить создание сети государственных риэлтерских служб (соответствующее поручение дано Комзему).

К сказанному можно добавить и то, что "черные" маклеры, которые сегодня закрывают до 20% потребности рынка в риэлтерских услугах, за лицензиями не побегут. А после введения лицензирования их станет еще больше, поскольку усиление государственного регулирования и контроля любой деятельности неизбежно приводит к тому, что часть субъектов этой деятельности уходит "в тень".
Минск, Белоруссия