Искусственный подогрев :: Хартия'97 :: Новости

Чтобы купить однокомнатную квартиру, среднестатистический минчанин должен копить деньги четверть века. Вопреки всем ожиданиям, цены (в долларовом выражении) на минские квартиры не только не остановились, но и активно продолжают подниматься. Этот рост с начала года составил в среднем около 10%, а по одно- и двухкомнатным, пользующимся наибольшим спросом, перешагнул через 20-процентную отметку. И это не предел, если, конечно, правительство не отменит запрет на продажу жилья, построенного с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет после погашения кредитов, и если не будут уменьшены до разумных пределов платежи за городскую инфраструктуру.

Для начала напомним последовательность событий, происходивших в течение последних 5 лет.

На августовский финансовый кризис 1998 г. квартирный рынок отреагировал резким увеличением спроса. Но этот ажиотаж длился недолго. К середине 1999 г. предложение и спрос поменялись местами. Количество потенциальных покупателей заметно снизилось, поскольку реальные доходы населения упали почти вдвое, а те, кто успел-таки накопить нужную сумму, срочно вложили средства в недвижимость. В результате на рынке образовались излишки пустующих квартир, предлагавшихся на продажу. А это привело к тому, что с лета 1999-го цены на вторичное жилье начали постепенно снижаться, — сначала весьма неохотно, а потом все быстрее.

К середине 2000 г. квадратные метры подешевели на треть. В этот период однокомнатную “хрущевку” в удаленном от центра районе можно было приобрести даже за 5,5 тыс. USD вместо 8-9 тысяч перед началом ценового обвала.

К осени того же года темп снижения цен приостановился, а после того как с рынка были практически сметены все дешевые квартиры, начался обратный процесс. В течение двух лет цены вернулись на докризисный уровень. Многие надеялись, что на этом все и закончится. Но не тут-то было. Вплоть до настоящего времени жилье продолжает дорожать, и конца этому пока не видно.

Что касается предложения, то оно в течение 2001-2002 гг. оставалось примерно на одном и том же уровне. Однако этому предшествовало падение, вызванное тем, что в середине 2000 г. правительство запретило без разрешения местных властей продавать квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет с момента погашения кредита.

В январе — марте текущего года активность продавцов несколько увеличилась, но затем резко пошла на спад. И сегодня, судя по данным агентств недвижимости, спрос и предложение по наиболее популярным квартирам (одно- и двухкомнатным) находятся в соотношении десять к одному. Более того, ожидается, что в дальнейшем этот разрыв будет увеличиваться.

Что же послужило причиной “упрямства” цен, которые не только не остановились, но и продолжают расти?

Прежде всего отметим, что график, отражающий финансовые параметры квартирного рынка, традиционно имеет вид синусоиды. Процессы в этой сфере жестко зависят от общеэкономических тенденций. Если верить классическим выводам, то в период экономических кризисов, когда увеличивается инфляция, слабеет банковская система, деньги чаще всего вкладываются в недвижимость и в первую очередь в жилье, которое наиболее доступно для населения с точки зрения вложения средств с целью защиты их от обесценивания.

В Беларуси, в принципе, происходит то же самое. Правда, наша экономика находится в состоянии кризиса уже много лет, и поэтому можно говорить лишь о всплесках этого кризиса. Как раз с этими всплесками и совпадают периоды повышенной активности покупателей недвижимости.

С послеавгустовскими изменениями, думается, все понятно. А вот на нынешних следует остановиться более подробно, поскольку они носят и экономический, и социальный характер.

Если судить по уровню официального среднедушевого минимального потребительского бюджета (МПБ), то покупательная способность доллара за последние 2,5-3 года снизилась примерно на 45%. Так, в начале 2001 г. МПБ составлял 58 USD (72.857 BYR при курсе 1.250 BYR/USD), а в конце июня текущего года 81,9 USD (соответственно 169.210 и 2.065 BYR). При этом если в начале 2001 г., получая за однокомнатную квартиру 10 тыс. USD, продавец мог обеспечить себе сносное существование на 14 лет вперед (из расчета 58 USD в месяц), то теперь таких денег хватит на 6,3 года.

А если сравнивать покупательную способность тех же 10 тыс. USD в начале 1999 г., когда МПБ был равен 29 USD (6.967.112 BYR при курсе 240.000 BYR/USD), то есть накануне падения цен на квартиры, с сегодняшней, то получается почти трехкратная разница (2,82). Поэтому если однокомнатная квартира, которая стоила в 1998 г. 10 тыс. USD, сегодня предлагается за 15 тыс. USD и реально продается за 14 тысяч, то это означает, что сегодняшние цены еще только приближаются к уровню 1998 — начала 1999 гг.

С позиции продавцов жилой недвижимости это вполне нормально. Однако для покупателей такая тенденция неприемлема. Если допустить, что человек в течение пяти последних лет стабильно получал 200 USD в месяц, то его покупательная способность на вторичном рынке уменьшилась примерно в 2 раза. Например, если в начале того же 1999 г., когда квартира стоила 10 тыс. USD, при зарплате в 200 USD человеку нужно было примерно 5 лет, чтобы накопить на ее приобретение, то сейчас при том же заработке, но с учетом сегодняшних цен понадобится в два раза больше времени. Во столько же (например, с 2 до 4 лет) увеличился и период накопления средств, необходимый для обмена однокомнатной на аналогичную по уровню комфортности двухкомнатную. Если же человек получает среднестатистическую зарплату (в Минске она составляет сегодня 130 USD) и тратит на жизнь мизер, именуемый минимальным потребительским бюджетом (82 USD), то на среднюю однокомнатную квартиру придется копить 26 лет!

К тому же раньше трехкомнатную можно было без доплаты разменять на две однокомнатные, а сегодня сделать это можно только с доплатой минимум в 4 тыс. USD.

Иными словами, в результате повышения цен на вторичном рынке жилья и снижения покупательной способности доллара (кстати, это снижение в нашей стране создано искусственно) возможность улучшить жилищные условия для основной массы минчан сократилась в пять раз: 26 лет вместо 5. Показатель доступности строительства жилья — примерно такой же.

При этом потребность обитателей столицы в крыше над головой не уменьшается, тогда как предложение сократилось, как минимум, в 2 раза. Так, в текущем году общее количество сделок купли-продажи квартир, судя по выданным в БРТИ справкам на отчуждение, прогнозируется на уровне 15 тысяч.

Это примерно в два раза меньше показателей 2000-2001 гг. Текущая, постоянно обновляемая база выставленных на продажу жилых помещений, согласно данным Белорусской ассоциации “Недвижимость” (БелАН), включает около 2,5 тыс. объектов, что в 3 раза меньше, чем в 2001 г.

Итого общий объем квартир, реализованных в текущем году с учетом строительства (около 10 тыс. квартир), прогнозируется в пределах 25 тыс. Это, как минимум, вдвое меньше количества потенциальных покупателей, готовых приобрести сегодня жилье не дороже 350-450 USD/кв. м. А если учесть, что в этот ценовый диапазон вписывается не более 40% предлагаемых на рынке квартир, то реальный дефицит намного выше. Понятно, что при таком положении вещей ни о каком снижении цен и речи быть не может.

Ситуация может измениться лишь в том случае, если увеличится предложение. Но предпосылок для этого сегодня нет. А значит, можно ожидать дальнейшего увеличения цен на столичные квартиры и, соответственно, уменьшения оборота на вторичном рынке, потому что, как мы уже сказали, процесс накопления существенно замедлился и все меньшее количество граждан будут способны улучшать жилищные условия по предлагаемым на рынке ценам.

Не спасут и валютные банковские кредиты, поскольку они все еще слишком дороги для основной массы граждан. Кредит целесообразно брать для того, чтобы оплатить недостающую сумму, и при возможности его возврата в течение 3-5 лет. Кстати, появление такой возможности с середины прошлого года можно рассматривать как одну из причин того, что несмотря на снижение покупательной способности населения, спрос на рынке жилья в последний год заметно увеличился. Но эта идиллия, как считают некоторые специалисты, будет непродолжительной.

Важно также отметить, что увеличение цен на квартиры снижает возможности граждан улучшать жилищные условия без привлечения государственной поддержки. У государства же нет лишних ресурсов для увеличения размеров этой поддержки. Значит, неизбежно обострение социальных проблем.

Но предотвратить жилищный кризис можно.

Первое средство — чисто административное. Если правительство отменит запрет на отчуждение квартир, построенных с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет после выплаты долга, предложение на вторичном рынке жилья увеличится, как минимум, на треть. И, что немаловажно, ускорится процесс возврата льготных кредитов.

Второе средство — экономическое. Это снижение платы на инфраструктуру при строительстве жилья. Расчеты показывают, что ее размеры сегодня составляют в среднем 700 USD за кв. м земельного участка, на котором строится многоэтажный дом. Причем эти суммы изымаются городскими властями независимо от того, где выделяется участок — в центре или на окраине. Совершенно очевидно, что городским властям следовало бы умерить свои аппетиты. Разве можно себе представить, чтобы в Минске (скажем, в Серебрянке или Уручье) участок в 6 соток продавался за 420 тыс. USD!

Снижение размеров платы за инфраструктуру будет способствовать снижению затрат на строительство и как следствие — цен на вторичном рынке. Одновременно увеличится число желающих строить жилье за собственные деньги и, соответственно, количество фирм-заказчиков, а заодно появятся те, кто будет строить квартиры для сдачи в аренду. Само собой, уменьшится нагрузка на государственный бюджет, станет проще решать вопросы реконструкции существующих жилых кварталов и т. д.

Безусловно, чтобы обеспечить максимальную точность оценок и прогнозов, нужны глубокие исследования, основанные на статистических данных. Но, в любом случае, остроту жилищной проблемы в столице можно существенно снизить, если убрать искусственно созданные препоны и предоставить широкие возможности для естественного перераспределения жилищного фонда.
Минск, Белоруссия