В ожидании крупной «рыбы» :: Хартия'97 :: Новости

Дефицит объектов и, как следствие, рост цен на рынке коммерческой недвижимости Беларуси обусловлены тем, что в этом секторе преобладают непрофильные краткосрочные инвестиции, привлекаемые отечественными операторами. Ситуация изменится только тогда, когда к нам начнут приходить крупные иностранные девелоперы, специализирующиеся на реализации долгосрочных инвестиционных проектов, пишет “Белорусский рынок”.

Такой вывод сделан специалистами Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица". Он небесспорен, но все же представляет определенный интерес и хотя бы отчасти объясняет, почему в нашей стране нет доходных домов, почему строящиеся объекты реализуются с большим трудом, а некоторые вообще замораживаются на стадии проектирования, и что нужно делать, чтобы ситуация изменилась.

Основными направлениями инвестирования сейчас являются торговая, офисная и жилая недвижимость. Причина — достаточно высокий спрос на подобные объекты и, как следствие, сравнительно быстрая окупаемость реализуемых проектов.

В то же время заказчиками проектов выступают малоизвестные девелоперы, а инвестиции, в том числе и зарубежные, носят непрофильный характер. Это значит, что инвесторы, которые привлекаются местными девелоперами, не специализируются на вложении средств в недвижимость с целью извлечения прибыли от эксплуатации построенных объектов. Кроме того, инвестиции в недвижимость сегодня носят краткосрочный характер. То есть заказчик привлекает инвестора возможностью извлечения прибыли в короткий период времени. И даже если заказчиком выступает зарубежная компания, то все с той же целью — построить, продать и уйти.

Еще одна специфическая особенность ситуации состоит в том, что строящийся объект заказчик стремится продать задолго до его ввода в эксплуатацию. Поэтому дольщики (покупатели либо арендаторы) начинают привлекаться на начальном этапе реализации проектов — иногда сразу после получения необходимой разрешительной документации. Это показывает, что у нынешних заказчиков нет собственных или заемных средств для реализации проекта.

У них есть деньги (свои или инвесторов, которые вовлекаются в долю) лишь на то, чтобы приобрести право на проектирование и строительство и оплатить соответствующие начальные расходы. Такая схема позволяет еще и минимизировать риски заказчиков, потому что они в основной своей массе изначально приступают к реализации инвестпроекта без тщательно проработанного бизнес-плана и не будучи уверенными в стабильности спроса на строящийся объект в течение всего периода его возведения.

В целом, по мнению директора "Твоей столицы" Владимира Давидовича, то, что мы имеем сегодня, — лишь промежуточный этап становления рынка недвижимости. То же самое происходит и в других странах, например в России, Украине, Казахстане. Другое дело, что там динамика чуть быстрее — возможно, благодаря более активному развитию института частной собственности и заинтересованности местных властей в привлечении крупных "профильных" девелоперов.

Последние, в свою очередь, заинтересованы в создании не одного объекта, а целой сети (если речь идет о складской либо торговой недвижимости) либо комплексов (например, жилых) того или иного назначения. Чтобы такие крупные инвесторы появились и в Беларуси, нужно предложить им не только некие широкомасштабные проекты по созданию доходной недвижимости, к которым сегодня не готовы местные девелоперы, но и привлекательные условия для реализации таких проектов. Впрочем, если условия станут действительно привлекательными, то и местные девелоперы будут вести себя по-другому.

Хотелось бы отметить еще один фактор, определяющий сегодняшнюю ситуацию с инвестированием в недвижимость. Не будь такого большого спроса на покупку тех же офисов или квартир на стадии строительства, заказчики и инвесторы, наверное, попытались бы изменить свои подходы к реализации инвестиционных проектов. Ведь как бы то ни было, недвижимость всегда была и будет наиболее привлекательной сферой для инвестирования.

Например, сегодня все дома строятся на продажу, потому что есть спрос и есть возможность продать квартиры задолго до того, как они будут построены. А строительство с целью сдачи в аренду у нас вообще не практикуется, потому что девелоперам это неинтересно. Однако может наступить такой момент, когда построенные квартиры окажутся невостребованными. Продавать их по низкой цене заказчикам будет невыгодно. Возникнет необходимость в сдаче их в аренду — тем самым будет сделан первый шаг на пути развития рынка доходных домов, когда собственник квартир получает прибыль от их сдачи в аренду. При этом, имея дом в собственности, владелец сможет его многократно закладывать и получать деньги на строительство других доходных домов.
Минск, Белоруссия